FRANCE/ECONOMIE: Le luxe en tête, le marché de l'immobilier ouvre les yeux..
Photo : Berge de l'Ile Saint Louis,Paris
Comment tirer profit de la reprise du marché de l'immobilier...
La demande augmente:
Mais quelle mouche les a donc piqués ? Plongés des mois durant dans la morosité et l'attentisme, les acheteurs se sont soudain précipités, fin 2009, pour réaliser leur projet immobilier. La crise économique mondiale ? Oubliée. Le manque de confiance en l'avenir ? Zappé. Les prix toujours élevés ? Ignorés. "C'est comme un bouchon de champagne qui explose sous la pression. Après avoir différé leurs achats, les acquéreurs se sont tous donné le mot pour revenir", raconte Nathalie Naccache, directrice des agences Fortis Immo, à Paris.
L'Offre stagne:
Amorcée dans le logement neuf, la reprise a gagné le marché de la revente mes les offres des agences se comptent parfois sur les doigts d'une main. Pourquoi une telle disette ? Pour une seule et unique raison : les propriétaires obligés de vendre leur bien pour en acheter un autre restent absents du marché, malgré la récente embellie. Or, souligne Bernard Cadeau, "ce sont eux qui font la pérennité et la bonne santé du secteur". Dans les belles années, ils représentaient 55 % des transactions. Ce n'est plus le cas. La peur des crédits relais, ajoutée à la baisse des prix, les a dissuadés de bouger. Or, souligne Guy Nafilyan, "le marché ne repartira que lorsque les "secundo-accédants" reviendront".
Pour le neuf, l'offre, déjà structurellement faible, s'est considérablement réduite. Compte tenu d'un destockage ultrarapide, la pénurie de logements neufs n'est plus très loin. "En ce début d'année, notre offre disponible à la vente ne dépasse pas quatre à cinq mois. C'est peu", regrette Christian de Gournay, président de Cogedim. Et ce, malgré de nombreux lancements prévus en 2010 - 114 pour Kaufman & Broad - mais qui ne sortiront de terre qu'en 2012 !
Les chiffres du premier trimestre 2010:
Dans le neuf, le rebond de fin 2009 a été aussi fulgurant que la dégringolade en 2008
Dopé par des mesures très favorables, comme le doublement du prêt à taux zéro et la loi Scellier, aidé par la baisse significative des taux d'intérêt (1,5 point de moins en dix-huit mois), l'immobilier semble donc repartir. Une divine surprise dans un marché déprimé depuis de longs mois. "L'année 2009 a commencé dans le désastre et la douleur. Elle s'est terminée par un vrai redémarrage", affirme Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X-Nanterre. Dans l'ancien, l'activité, qui s'était repliée de 45 % entre octobre 2008 et mars 2009, a grimpé de 32 % au troisième trimestre 2009 (par rapport au premier trimestre de la même année). Même constat dans le neuf, où le rebond observé depuis le printemps dernier a été aussi fulgurant que la dégringolade (les ventes avaient chuté de 60 % en deux ans). Mais, attention, fragile ! 2010 pourrait tout aussi bien décevoir...
Grâce au doublement du prêt à taux zéro, les primo-accédants investissent à nouveau. Ici, Bayonne.
En attendant, le retournement soudain fait des heureux. Fin 2008, les promoteurs, en proie à des défections en cascade et à une mévente exceptionnelle, avaient stoppé comme un seul homme toutes les nouvelles opérations, "anticipant remarquablement la crise", estime Christophe Pinault, directeur général adjoint du pôle particuliers du Crédit foncier. Un an plus tard, bénéficiant de l'euphorie générale, ils avaient déjà déstocké une bonne partie de leurs logements. En ce début de 2010, l'engouement ne s'est pas démenti. Ainsi, Nexity a vendu en un seul week-end 143 des 150 appartements de son nouveau programme à Eaubonne (Val-d'Oise).
La cause de cette "remontée brutale", selon l'expression de Jean-Philippe Bourgade, PDG du groupe Bouwfonds Marignan ? Des mesures gouvernementales énergiques pour relancer la construction. La loi Scellier, avec ses réductions d'impôts extrêmement avantageuses en cas d'acquisition d'un bien destiné à la location, a transfiguré le marché des logements neufs. Trois mois après le lancement du dispositif, les ventes explosaient. Aujourd'hui, les achats des investisseurs représentent 60 % - voire parfois 70 % - du chiffre d'affaires des promoteurs. Autre aide, autre clientèle : le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) a resolvabilisé les primo-accédants, jusqu'alors exclus du marché par les hausses excessives enregistrées depuis quinze ans. "Cette mesure a permis d'enrayer la chute de l'accession à la propriété", confirme Michel Mouillart. Normal, puisque, ajouté à d'autres aides (APL, Pass foncier), "le doublement du PTZ a permis d'augmenter les capacités d'endettement des acheteurs de 20 %", se félicite Christophe Pinault. Résultat, "réunis, les investisseurs et les primo-accédants représentent 80 % de notre clientèle", observe Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad
Dans l'ancien, avec un parc d'offre clairsemé, le redémarrage des transactions est plus lent
Entraîné par le dynamisme du secteur de la promotion, le marché de l'ancien est, lui aussi, sorti de sa torpeur. "Le dispositif Scellier a envoyé un message positif aux Français, les décidant à investir de nouveau dans la pierre", affirme Bernard Cadeau, président du réseau d'agences Orpi. Après un recul de l'activité de 22 % au premier semestre 2009 - "la plus forte baisse depuis 1970", selon Mathilde Lemoine, économiste à HSBC - le secteur de la revente (entre 600 000 et 800 000 transactions par an) a connu un automne actif. Profitant de la baisse exceptionnelle des taux, qui leur ont redonné du pouvoir d'achat, de celle des prix (- 8 % sur un an) et surtout de l'assouplissement des conditions d'octroi de crédits par les banques, les acheteurs ont retrouvé le chemin des agences. "La reprise de l'activité est incontestable", assure le directeur de l'Etude Caraudrey (Paris IVe), citant l'exemple de ce studio de 23 mètres carrés, au cinquième étage d'un immeuble sans ascenseur de la rue des Tournelles, en plein Marais, parti à 235 000 euros en moins de deux heures ! "Après un round d'observation de six mois, les acheteurs font un retour remarqué, survoltés et plus que jamais décidés à devenir propriétaires", observe Stéphane Atlan, patron des agences Royalimmo de la capitale. Très recherchés, "les studios et les deux-pièces s'arrachent auprès des investisseurs soucieux de préparer leur retraite", affirme Christophe du Pontavice, PDG d'EffiCity. Pour les grands appartements, tout dépend de la qualité du bien. "Le médiocre se vend toujours difficilement", relève Pascal Benaud, patron des agences du groupe David. Comme ce rez-de-chaussée de 80 mètres carrés, donnant sur une cour sombre, dans le XIe arrondissement de la capitale, qui, à 400 000 euros, n'intéresse personne.
Le haut de gamme s'en sort beaucoup mieux.
"C'est simple, plus c'est cher, plus c'est facile", explique Roger Abecassis, patron de la société Hôtels particuliers. "Des clients se battent pour des biens qu'ils ne regardaient même pas il y a à peine six mois", s'amuse Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau, qui a vu redémarrer les ventes d'appartements de luxe entre 4 et 10 millions d'euros. Voire au-dessus pour les riches étrangers, comme cette princesse du Golfe qui s'est offert un hôtel particulier, dans le VIIe arrondissement de Paris, pour 66 millions d'euros !
Voir l'article du point sur les appartements Haute Couture:
T. Dutoit/L'Express
Dans l'ancien, les acheteurs font un retour remarqué, et le haut de gamme est très recherché. Ici, les bords de Seine, à Paris
A l'opposé, certains vendeurs opportunistes essaient de tirer profit de cette situation déséquilibrée et affichent des prétentions exorbitantes. Mauvais calcul. Même si le rapport de force ne joue pas en leur faveur, "les acquéreurs achètent toujours dans la douleur et ne veulent surtout pas être pris pour des gogos", affirme Roger Abecassis. "Ça coince pour seulement 5 000 à 10 000 euros", regrette un agent immobilier, évoquant un appartement qui, affiché à 400 000 euros, est resté six mois en vente, les acquéreurs refusant obstinément de débourser plus de 390 000 euros.
Le plus gros frein à la reprise reste le niveau élevé des prix
En réalité, "le marché reste fragile", affirme Mathilde Lemoine. "Seul un équilibre factice entre acheteurs et vendeurs l'empêche de s'écrouler", renchérit Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. Une faiblesse dangereuse : le moindre grain de sable pourrait stopper ce redémarrage. "Il suffirait que les taux remontent, que le pouvoir d'achat baisse pour que l'on retombe dans la crise", prévient Jean-François Humbert, président de la Chambre des notaires de Paris. D'autant que l'inquiétude est toujours présente, entretenue par un chômage en hausse. "Tant que la situation macroéconomique n'est pas rétablie, on ne pourra pas parler de vraie reprise", martèle Michel Mouillart. Et puis, "la sortie de crise actuelle, soutenue par les aides de l'Etat, est artificielle", estime Mathilde Lemoine. Que se passera-t-il lorsque le doublement du prêt à taux zéro expirera, fin juin ? Pour Michel Mouillart, la fin de ce dispositif bloquera à coup sûr le marché, en déssolvabilisant les ménages modestes. Même interrogation pour la loi Scellier, qui perdra un peu de son intérêt dès la fin de 2010 (voir l'article page 90). "Elle risque de connaître un véritable essoufflement", s'inquiète Jean-Philippe Bourgade. De quoi replonger les promoteurs dans la tourmente.
S. Victor/Photononstop
Côté acheteurs, mieux vaut garder la tête froide et guetter la bonne occasion (ici, Bonifacio, en Corse).
Mais le plus gros frein à la reprise reste sans nul doute le niveau élevé des prix. Après avoir grimpé de 200 % en quinze ans dans l'ancien, ils n'ont pas suffisamment baissé. "En 2007, ils étaient surévalués de 20 à 25 %. N'ayant chuté que de 8 % en 2009, ils doivent perdre encore 10 à 15 % pour que le redressement soit pérenne", calcule Olivier Eluère.
C'est dire que 2010 sera une année incertaine. Avec, au mieux, une reprise molle, confirmant la stabilisation des prix, et une légère augmentation des transactions. Mais le marché, à peine convalescent, peut tout aussi bien se bloquer à nouveau. Surtout si les vendeurs, qui font une timide réapparition en ce début de printemps, persistent dans leurs exigences. Il est probable que les acheteurs se retireraient, pour la deuxième fois en moins de deux ans, afin d'attendre des jours meilleurs. Ils n'auraient pas tort : mieux vaut garder la tête froide et ne pas céder au chantage à la pénurie, tout en continuant à guetter la bonne occasion. En revanche, si les propriétaires, réalisant enfin que "la période est inespérée", selon les mots de Nathalie Naccache, consentent à vendre leur bien au juste prix, ils pourront peut-être en profiter aussi. Tel ce vendeur, qui, ayant accepté de baisser le prix de son quatre-pièces (815 000 au lieu de 900 000 euros) de 100 mètres carrés idéalement situé à Passy (Paris XVIe), mais au premier étage, a pu le céder pour s'offrir l'appartement de ses rêves. A un prix plus que raisonnable...
Article depuis: http://www.lexpress.fr
"Plus que jamais l’immobilier est avec l’or, la valeur refuge."Gilles Ricour de Bourgies, Président FNAIM Paris, Ile de France
En conclusion:
Voici le communiqué rédigé par Monsieur Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM Paris, Ile de France, pour la clôture de la première Convention Régionale de travail et de mobilisation des chefs d’entreprise et des dirigeants de l’immobilier de la Région francilienne qui a eu lieu le 17 mars 2009 mais qui reste plus que jamais d'actualité.
Ce communiqué est suivi par un entretien vidéo de Gilles Ricour de Bourgies enregistré à l'occasion du Salon de l'immobilier de Paris 2010
Gilles RICOUR DE BOURGIES a conclu cette manifestation par trois convictions :
« Ma première conviction est qu’il ne faut pas relayer le pessimisme ambiant. La profession n’estpas sinistrée et la famille FNAIM se porte bien. La FNAIM a compté sur l’année 2008, 406 fermeturesd’agence : 406 sur 13.000 agences FNAIM, c’est seulement 3% à comparer aux 440 de l’année2007 !
OUI, on constate une légère baisse des prix sur les douze derniers mois ! Mais on parle de -2% surles appartements à Paris sur les 12 derniers mois (à fin février) et -1,77% sur les appartements en Ilede France et -6,48% sur les maisons.
Où est l’effondrement du marché ? Nous sommes sur un marché solide ! Quant aux loyers ils sonttoujours à la hausse (+4,3% à Paris ; +0,6% en Ile de France). L’investisseur peut acheter, le contexteest bon.
Ma deuxième conviction, c’est qu’il faut qualifier cette crise : c’est une crise systémique avec deseffets destructifs économiques, voire sociaux, majeurs ; mais ce n’est pas une crise immobilière, c’estune crise financière ! Nous devons rétablir une évidence : le marché immobilier français est tout saufvirtuel, il est réel, et c’est ce qui explique d’ailleurs cette résistance étonnante à la baisse des prix.
Il faut nous battre, maintenant, et c’est justement ma troisième conviction :
- Plus que jamais l’immobilier est avec l’or, la valeur refuge.
- La Région Ile de France est la première destination touristique au monde, c’est la deuxièmeplateforme aéroportuaire d’Europe, c’est la 2ème Région en Europe en matièred’investissement direct. Nous avons la chance d’y travailler : ouvrons-nous à l’international.
- La baisse des taux d’intérêt est effective : on trouve actuellement du 4,5% sur 15 ans et lesprix baissant, la solvabilité des clients progresse.
- Il y a une crise du crédit, c’est vrai, mais c’est une crise de liquidité pour les banques qui ne seprêtent même plus entre elles !
- Cassons le slogan des prix qui s’effondrent, c’est la cause de l’attentisme ! Expliquons qu’il n’ya pas un marché de l’immobilier, mais autant de marchés qu’il y a de villes, voire de rues,voire même d’immeubles !
-La part de marché des professionnels dans l’ancien est de 60%, en progression constante.
-Rehausser notre image : D’après un sondage IFOP, 95% des clients souhaitent que leurAgent Immobilier leur fournissent des informations non commerciales.
Gilles RICOUR DE BOURGIES, Président de la Région FNAIM Ile de France
Communiqué FNAIM IDF du 2 avril 2009
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